Exenciones del NRST en Ontario: quién evita realmente el impuesto del 25%

En una casa de $700,000 en Ontario, el Impuesto a la Especulación de No Residentes (NRST) le suma $175,000 a tus costos de cierre. Se paga al registrar la propiedad, en efectivo, además del impuesto de transferencia normal. No se puede financiar.

El malentendido más común que escucho: tener un permiso de trabajo válido no te exenta del NRST. Las reglas federales pueden permitirte comprar una casa con permiso de trabajo. Las reglas fiscales de Ontario son separadas, y bajo ellas, cualquier persona que no sea ciudadana canadiense o residente permanente es extranjera. El permiso de trabajo no cambia eso.

Existen exactamente tres exenciones. Aquí está quién califica, qué condiciones traen, y el plazo que silenciosamente le cuesta a la gente su dinero de vuelta.

Primero: ¿te aplica siquiera?

El NRST aplica al 25% en toda la provincia de Ontario cuando un comprador es extranjero, una corporación extranjera, o un fideicomisario gravable. Extranjero significa cualquier persona que no sea ciudadana canadiense ni residente permanente. Titulares de permiso de trabajo, permiso de estudio y visitantes entran todos en esa definición.

Dos puntos que sorprenden:

• Una tarjeta de PR vencida no significa que perdiste el estatus. La residencia permanente solo se pierde mediante un proceso formal. Si tienes el estatus y tu tarjeta caducó, no eres extranjero para efectos del NRST.
• Dónde vives es irrelevante si eres ciudadano o PR. Un ciudadano canadiense viviendo en el exterior no genera NRST. Este impuesto es sobre estatus migratorio, no sobre residencia fiscal.

Aplica a terrenos con una a seis viviendas unifamiliares — casas, condominios, dúplex hasta séxplex, cabañas. Desde marzo de 2024, la compra individual de espacios de estacionamiento y bodegas en condominios también está incluida.

La regla que atrapa a los co-compradores

Esta merece su propia sección, porque es donde las familias salen lastimadas.

Si cualquiera de los compradores en el título es extranjero, el impuesto aplica al 100% del precio de compra — no a su porcentaje. El ejemplo del propio gobierno de Ontario: tres personas compran una casa de $1,500,000. Dos son ciudadanos canadienses, una es extranjera con un 34% de participación. El NRST a pagar es $375,000 — el 25% del precio completo, no del 34%.

Y todos los compradores en el título son responsables de pagarlo. Si el extranjero no paga, los ciudadanos canadienses en el título tienen que hacerlo. Un escenario común: padres con estatus ayudan a un hijo con permiso de trabajo a comprar casa y lo agregan al título, sin saber que esa sola decisión acaba de agregar seis cifras al cierre.

Exención 1: Programa de Nominación de Inmigrantes de Ontario (OINP)

Estás exento si estás nominado bajo el OINP al momento de la compra, y ya solicitaste — o certificas que solicitarás — la residencia permanente antes de que expire tu certificado de nominación.

Debes tener la nominación el día del cierre. Ser nominado después no te califica retroactivamente, y no se emite ningún reembolso. Si estás en medio del proceso y se acerca tu cierre, el momento en que llegue tu nominación en relación con la fecha de cierre vale dinero real.

Un detalle útil: si solicitaste la PR antes de que expirara tu certificado de nominación, sigues siendo tratado como nominado después del vencimiento, salvo que el OINP haya revocado la nominación.

Exención 2: persona protegida (refugiado)

Estás exento si eres persona protegida — con protección de refugiado otorgada bajo la sección 95 de la Immigration and Refugee Protection Act. Igual que con la exención de nominado, el estatus debe existir el día del cierre. Recibir el estatus después no te califica retroactivamente.

Exención 3: cónyuge de ciudadano, PR, nominado o persona protegida

Un extranjero está exento cuando compra junto a un cónyuge que sea ciudadano canadiense, residente permanente, nominado del OINP, o persona protegida — y ambos cónyuges están nombrados como compradores en la escritura.

Cónyuge aquí es más amplio que casado. Incluye parejas que han convivido continuamente por al menos tres años, o que están en una relación de cierta permanencia y son padres de un hijo en común.

Deben ser cónyuges el día del cierre. Casarse después no califica retroactivamente.

Las condiciones que aplican a las tres

Calificar para una categoría de exención no basta por sí solo. Cada exención también exige:

• Ocupación dentro de 60 días. Todos los compradores deben certificar que ocuparán la casa como su residencia principal dentro de los 60 días posteriores al registro. Ontario es explícito en que ocupar significa vivir ahí físicamente como tu hogar principal — designarla como residencia principal ante la CRA no es suficiente.
• Título limpio. Toda otra persona en el título debe ser ciudadano canadiense, residente permanente, nominado o persona protegida (o, para la exención conyugal, cónyuge de alguno de ellos). Un solo extranjero sin exención en el título derrumba la exención para todos.
• Sin fideicomisario gravable. Si un fideicomisario gravable es comprador, la exención no aplica.
• Registrado en el título. Las exenciones solo existen para transferencias registradas en el título. Las transferencias no registradas requieren pagar el impuesto y presentar una declaración dentro de 30 días.

Si no calificas: el reembolso por residencia permanente

Pagar el NRST al cierre no siempre es permanente. Si obtienes la residencia permanente dentro de los cuatro años posteriores a tu compra, puedes solicitar el reembolso completo del impuesto.

Las condiciones son estrictas:

• Debes tener la propiedad solo, o únicamente con tu cónyuge. Ni padres, ni hermanos, ni amigos en el título.
• Tú y tu cónyuge deben ocuparla como residencia principal, empezando dentro de los 60 días del registro y continuando hasta tu solicitud de reembolso.
• Si ambos cónyuges están en el título, solo uno necesita convertirse en residente permanente.

El plazo que le cuesta el reembolso a la gente

Este es el detalle más caro de esta página. Tu solicitud debe llegar al ministerio dentro de los 180 días de haberte convertido en residente permanente.

Y la fecha que cuenta es la fecha en que obtuviste el estatus de PR — no la fecha en que te llega la tarjeta por correo. La tarjeta muchas veces se emite bastante después de otorgado el estatus, a veces más allá de la ventana de 180 días completa. Ontario advierte esto explícitamente: la gente espera la tarjeta física, se acaba el tiempo, y le niegan el reembolso.

Usa tu documento de Confirmation of Permanent Residence, o una carta de IRCC confirmando que tu solicitud está completa, para establecer la fecha. Y cuenta 180 días desde ahí.

El reembolso por permiso de trabajo ya no existe

Todavía vas a encontrar artículos y foros hablando de un reembolso del NRST para extranjeros trabajando en Ontario, y otro para estudiantes internacionales. Ambos eran transitorios, ambos aplicaban solo a contratos de compraventa firmados el 29 de marzo de 2022 o antes, y el plazo de solicitud del 31 de marzo de 2025 ya pasó. Se acabaron. Lo que queda es el reembolso por residencia permanente y un reembolso muy limitado por uso industrial.

La prohibición federal es un tema aparte

El NRST de Ontario y la ley federal Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act son dos reglas distintas, y cumplir una no te libra de la otra. La prohibición federal va hasta el 1 de enero de 2027, con excepciones que incluyen ciertos titulares de permiso de trabajo, estudiantes internacionales y solicitantes de refugio que cumplan criterios específicos.

Calificar para una excepción federal no te dice nada sobre tu obligación del NRST. Puedes tener permiso legal para comprar y aun así deber el 25%.

Qué significa esto en la práctica

El NRST se decide por tu estatus en un solo día específico: el día del cierre. Eso lo convierte en uno de los pocos costos grandes de una compra de vivienda que el momento sí puede cambiar. Una nominación que llega antes del cierre en vez de después, un título estructurado con los nombres correctos, una fecha de cierre movida unas semanas — son decisiones que valen seis cifras, y todas hay que tomarlas antes de firmar.

Si estás con permiso de trabajo, en medio del OINP, o comprando con un cónyuge cuyo estatus es distinto al tuyo, resuelve esto con un broker hipotecario y un abogado de bienes raíces antes de hacer una oferta. No después.

Fuentes: Ministerio de Finanzas de Ontario, Non-Resident Speculation Tax y NRST exemptions. Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas del NRST cambian y cada situación es distinta — confirma tu caso con un abogado de bienes raíces y con el Ministerio de Finanzas antes de tomar decisiones.